“珠海新中心”：保税区、十字门、横琴片区格局初显

保税区地理位置优越，处于十字门中央商务区、横琴、洪湾港交界处；更是港珠澳大桥落桥口第一站，加上珠海实施南进西拓，横琴保税一体化发展战略。珠海需要建设一个经济中心，这个经济中心可能是十字门、保税区和横琴的结合区。现在保税区转型的条件已经具备，未来发展预期可望。

———北京师范大学珠海校区不动产学院院长黄伟

作为珠海珠江口西岸唯一的保税区，临近港珠澳大桥出口，将吸引香港人流。目前，保税区已经有多家品牌大房企进驻，这些新兴项目都将带动保税区的发展。大家地产全案董事陈志则表示，当港珠澳大桥通车时，珠海将承接香港、澳门和深圳的资本市场，位于出口区域的保税区、十字门发展不言而喻。

———珠海易舍建筑设计事务所总经理李民

近日，珠海市委书记、市人大常委会主任郭元强赴横琴新区和保税区带头宣讲党的十九大精神，其中提到，要加快建设粤港澳大湾区创新高地和“一带一路”倡议支点，增强珠海经济发展新动能；高水平建设珠江西岸核心城市，主动融入粤港澳大湾区新格局；还要推进全面深化改革，激发珠海发展新活力。

值得一提的是，在十九大报告重提粤港澳大湾区的背景下，加上世纪工程———港珠澳大桥即将建成通车，珠海迎来了发展的新机遇。珠海在抓住此发展机遇的同时，将以“南进西拓”为城市发展的重点方向，对接港澳，促进横琴、保税区、洪湾片区一体化发展，建设大桥经济区和城市中央商务区。

湾区政策助力

大湾区下 珠海新中心一体化发展

今年以来，国家发改委、广东省人民政府与香港和澳门特别行政区政府签订《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，将珠海列为三个重大粤港澳合作平台之一进行开发建设。

按照协议，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，完善创新合作机制，促进互利共赢合作关系，共同将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，打造国际一流湾区和世界级城市群。

正处于粤港澳大湾区核心区的珠海，作为国内唯一与香港澳门路桥相通的城市，为迎接港珠澳大桥时代的到来，珠海正积极谋划推动横琴、珠海保税区、洪湾片区一体化协同发展，共同打造以港珠澳大桥延长线为纽带的桥头堡经济板块———“大桥经济区”，为香港物流产业“西拓”提供广阔空间。据悉，“大桥经济区”将重点发展国际贸易、仓储物流、跨境电商、展示交易、采购结算、信息服务、会议会展、商贸旅游等业态。

这意味着，港珠澳大桥建成通车后，保税区、横琴、洪湾片区一体化协同发展，将共同打造以港珠澳大桥延长线为纽带的桥头堡经济板块。尤其是随着港珠澳大桥珠海口岸陆地地面全线贯通，深受大桥辐射的保税区也迎来了“历史性的发展期”。

珠海保税区是珠江口西岸唯一的保税区，在保税区建设规划提出的5年里，区域投资项目陆续增多，随着如今珠海保税区不断深化运作，使得它已然成为珠海与国际市场接轨的“桥头堡”。发展到今天的保税区，呈现给我们的是井然有序的车流、整齐排列的建材、轰鸣不断的机械，构成了如今横琴保税区中企业的基本图景。这片近年来才开始发掘铺造的特殊区域，正凭借自身宏伟规划蓝图与各路资产的强势入驻，撬动着整个珠海乃至全球的经济市场。

数据显示，截至今年，珠海保税区、珠澳跨境区累计注册企业超过1200家，吸引了来自美国、德国、英国、法国、日本及港澳等10多个国家和地区的项目入驻，形成了加工制造、国际贸易、仓储物流三大支柱产业和保税航空、跨境电商两大特色产业。港珠澳大桥通车在即，让不少企业看到了保税区的潜力，不少符合保税区准入条件的企业纷纷进场投资。

除此之外，在“一带一路”战略带动下，毗邻横琴新区，与澳门隔河相望的保锐区、十字门片区迈入发展新阶段，同时也将成为珠海的新城市中心，甚至致力于打造成港珠澳大湾区未来的新中心。

新城市名片

“保十琴”未来城市中心雏形初显

保税区是经国务院批准设立的、由海关实施特殊监管的经济区域，是我国目前开放度和自由度较高的经济区域。

近年来，沉寂已久的珠海保税区迎来跃升，“保十琴”成为珠海“金三角”财富沉淀之地，充满动力的心脏中枢。其功能定位为“港珠澳大桥辐射粤西地区的商贸服务中心、国际贸易展示平台、区域物流枢纽、保税加工基地、滨水生活区。”

在规划中，该区域就规划了117.72万平米商业办公混合用地，持续提高土地利用效率，进行产业升级，做好横琴自贸区与十字门中央商务区产业补充的重要动力。

洪湾片区以洪湾港码头著称。洪湾港码头作为珠海市区最大的国家二类口岸码头将打造成“珠海市智能化示范港口”。洪湾港业务呈井喷式增长，目前集装箱吞吐量已占据珠海市外贸市场份额的31.28%。根据珠海市城市发展需要，洪湾港码头积极承接了香洲港、九洲港货运业务。

综观其未来，根据《珠海洪湾港及周边区域控制性详细规划修改》，洪湾渔港将形成“两心一轴一廊五组团”的功能结构。“两心”即公共服务中心和通关中心;“一轴”即沿着洪湾大道的城市发展轴；“一廊”即沿洪湾涌形成的景观廊道；“五组团”分别为洪湾渔港综合发展组团、港口服务组团、综合配套组团、物流组团和港口物流组团。原计划将于2018年底前完成建设。

横琴作为国家级自贸区，是广东省三大自贸区之一，也是中国内地唯一与香港、澳门路桥相连的地方。依托当前世界上发展最平稳快速的第二大经济体中国大陆。背靠中国经济最发达的珠三角，面向南海。是“一国两制”的交汇点，是中国走向世界、世界进入中国的门户。国务院批复，对横琴新区的建设目的是“构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地区长期繁荣稳定”。

如今，珠海第八届党代会上提出以“南进西拓”为主要发展方向，通过横琴大桥、横琴二桥、马骝洲隧道等交通枢纽将横琴自贸区与十字门商务区紧密连接在一起。在这两个区域，政府基建总投入达4000亿，现已全面开工建设。

横琴纬业策划总监李强指出，在粤港澳大湾区的背景下，横琴作为国家自贸区，近年来发展迅速。虽然有各项利好支撑，发展前景无限，但作为自贸区，横琴目前还没有港口，没有报税港等。作为一个未来与国际接轨的自贸区，横琴需要更多元化发展，以适应未来发展的需求。保税区与横琴一江之隔，同时拥有特殊的政策，正好与横琴相互补充，共同发展。从今年的保税区吸引外商投资上也能看出，很多境外商家也看到了这一优势，正不断地加紧入驻保税区。“另外，从目前珠海的城市格局来看，西面为西部新城区、东面为香洲主城区，以横琴为龙头加上保税区、十字门中央商务区、南湾、洪湾等形成的全新区域正在崛起，而且未来这一区域将会成为珠海新的城市名片，各区域通过优势互补，发展前景更好。”

群雄逐鹿

多家地产大鳄争相布局

目前，珠海保税区已经聚集了泰禾、奥园、富力、华发、龙光等多家品牌开发商，未来两年板块至少有21个项目先后入市。据合富研究院(珠海)的统计数据显示，在2017年下半年，保税区将会有7个盘推货，其中不乏品牌房企推盘。作为横琴未来扩容首选板块，未来价值充满想象。

昔日保十琴，今日横琴湾。放眼大湾区，横琴湾雄踞大湾区“珠中江”一角，依托“珠澳”发展内核，已成为湾区交通枢纽，擎动湾区经济命脉，是国家对外开放和参与全球经济竞争不可或缺的部分。该片区新项目———朗廷坐落于保十琴三区交会处，紧邻东面的十字门商务区，向南过横琴大桥即达横琴自贸区，是名副其实的“金三角中的金三角资产”。珠海正推动城市空间“东接西拓、南进北联”。其中“南进”即是抓住港珠澳大桥的机遇，促进保十琴一体化发展。

朗廷坐镇的横琴湾畔将成为大横琴扩容头站，紧邻珠海会展中心和喜来登酒店、瑞吉酒店等城市地标性建筑，随着港珠澳大桥2018年落成通车，大横琴将成为港珠澳新城心，朗廷将承接各项利好。据介绍，项目由专注城市综合体地产开发商———卓誉投资集团打造。项目临江开阔，室内将充分借鉴国际W酒店式的奢华、两梯六户的大面积产品设计，将给城市精英打造奢阔的行宫体验。

十字门作为珠海未来发展的龙头之地，将打造成集会议展览、企业总部、商务办公、金融贸易、公共服务、文化休闲娱乐、商务配套及高端居住等功能于一体的国际化、滨水生态型现代服务业聚集平台。时代保利中环广场身处十字门核心区域，拥有城市海陆空立体网络，无缝接驳港澳及全球资源。集合最TOP区位资源，链合山海风光及城市繁华，涵盖住宅、商业、办公。高标准建筑设计理念，糅合极致生活美学理念，一站式优越生活体验，珠海CBD国际化高端豪宅，一体化前景之下，执掌三区大未来。据悉，时代保利中环广场占地面积约6万㎡，建筑面积约34万㎡，毗邻横琴、无缝连接香港澳门，目前主推94㎡-140㎡三房四房，国际化高端滨水社区，拥山、望海、揽城，项目占据珠海核心CBD地段。

奥园在保税区的项目是奥园地产集团在珠海首个项目，推广名为奥园观山海商务广场。奥园观山海傲立世界湾区显赫地段，十字门商务区、琴澳湾交会处，尽揽湾区首占先机。项目总建面约20万平方米，共由7栋楼组成：一栋130米超高层办公塔楼，五栋百米高层塔楼，以及一栋小高层退台式地景建筑，整个项目邻南湾大道，北望加林山，南通马骝洲隧道，山海之间，气韵天成。

奥园，中国房地产百强企业第28名，六大主题复合地产，为消费者带来高品质的人居生活。奥园围绕复合地产主题，旗下地产集团、商业地产集团、奥买家集团、文旅集团、海外投资集团，五大集团，战略并进，成为中国改革发展和城市化进程中的一支重要力量。21年50余城100余盘，秉承“构筑健康生活”的品牌理念和“商住双线发展战略”，项目遍布中国五大经济圈，海外布局澳大利亚和加拿大，荣耀海内外，领跑复合地产，运营城市未来。

在多个品牌中，备受关注的是首次进入珠海的品牌房企泰禾集团，珠海是泰禾集团在珠三角区域布局的第四个城市，作为首进珠海及区域内42万平米最大体量项目，其规划将打造成大型综合体项目，推广名为泰禾中央广场。

从大的格局上来说，本区域成为大湾区新城市所需的构建基础已然达成，泰禾项目享受湾区赋予的未来价值配套，而十字湾以十字门商务区，横琴自贸区几大地标性建筑群奠定湾区新城市中心已成定局，千亿泰禾品牌将以实力把泰禾中央广场打造成为珠海新城市中心地标建筑。

华发国际海岸位于中央商务区，这里是粤港澳共建世界级城市群的战略枢纽，未来这里将代言珠海。华发国际海岸作为区域内唯一拥大体量的海岸大城，由世界级的设计大师团队打造，将打造为集品质住宅、大型商业配套、学校于一身的国际大型高端综合体，升级跨越可成为升级版的华发新城。

项目拥有会展中心组团的千亿级配套，集会展、会议、展览、剧院、音乐、酒店、办公、商业、旅游、观光配套，区域内广珠轻轨延长线、珠澳海底隧道及金海大桥等重大基础设施正在规划。

该片区近期还有新项目将亮相。百家达国际广场占地2.6万平方米，总建筑面积14万平方米，地上38层，地下2层，是珠海保税区最高的地标建筑，位于珠海保税区内西北区域，东挨宝峰路、北临宝湾路、西接保西路，与澳门隔水相望，离澳门莲花口岸仅十分钟车程，距珠海市中心11公里，预计港珠澳大桥2018年建成后，到香港仅需40分钟车程，交通极为方便快捷。该项目以构建立足珠海、面向华南、辐射全国的“跨境电子商务服务生态圈”为目标，建设包括跨境电商运营中心、保税产品展示交易中心、电商创新孵化中心、跨境电商金融结算中心、保税仓储物流信息中心、培训中心、离岸数据中心及国际服务外包基地在内的跨境电子商务全链条服务园区。

业界分析

为何看好三大热点片区

奥园地产集团珠海公司总经理席海峰接受南都记者采访时指出，珠海主要有三大热点片区：珠海北边是唐家湾，该片区近年来拍出了很多高价地块，预计在明年这些新项目将陆续面市。而由金湾和斗门组成的珠海西区，作为楼市成交的主战场，去年成交量占全市的百分之七十，也是政府这两年来重点发展的区域。珠海备受瞩目的第三个片区，则是以前被业界称为“保十琴”的区域，如今已被誉为横琴湾。“业内有一个说法，湾区看珠海，珠海看横琴，横琴看横琴湾。地图上可以看到，横琴湾的位置得天独厚，目前还处于发展初期阶段，呈现给大家的就是一片工地，这也说明它后期的升值空间很大，睿智的人提早发现商机，也就能获取更好的收益。”

很多珠海人对保税区的理解，基本都停留在以前的阶段，认为“物流、工业、电商”是保税区的代名词。在近期政府颁布的一系列文件可以看出，十字门、保税区和横琴岛已经跨入一体化发展新时代。

在席海峰看来，根据政府规划，横琴湾还有很多住宅地块会推出市场。现已成为众多品牌房企争相进驻的重点区域，除了奥园，还有泰禾、富力、龙光、华发等品牌开发大鳄也纷纷落子这里。在我们看来，目前对这个区域市场的反应还是偏慢，很多人还没有意识到以后一体化发展带来的新机遇。我们跟港澳很多购房者有过接触，他们普遍认同这里的发展潜力，等港珠澳大桥通车后，缩短了保税区、十字门跟香港的时空距离，这两个区域间的房价相差六七倍，该片区未来还有很多可以期待的空间。